Kaufpreisaufteilung: Gebäude vs. Grundstück steuerlich optimieren
Wie du den Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück aufteilst, beeinflusst direkt deine jährliche AfA.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung so wichtig?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises. Das Grundstück ist nicht abnutzbar und kann nicht abgeschrieben werden.
Wer ein höheres Gebäude-zu-Grundstück-Verhältnis nachweist, hat eine größere AfA-Bemessungsgrundlage — und damit eine höhere jährliche Steuerersparnis.
Das Problem: Fehlende Angabe im Kaufvertrag
Enthält der Kaufvertrag keine Aufteilung, schätzt das Finanzamt selbst. Es orientiert sich dabei häufig an der Kaufpreisaufteilungshilfe des BMF (Bundesministerium der Finanzen), die auf örtlichen Bodenrichtwerten basiert.
In Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin kommt das Finanzamt dabei oft auf Grundstücksanteile von 50–70 % — was deine AfA-Basis massiv reduziert.
Lösung: Vertragliche Aufteilung vereinbaren
Du kannst im Kaufvertrag selbst ein Aufteilungsverhältnis festlegen, z. B. 80 % Gebäude / 20 % Grundstück. Das Finanzamt akzeptiert dies, solange das Verhältnis wirtschaftlich plausibel ist.
Rechenbeispiel
| | Ohne Aufteilung (FA schätzt 60/40) | Mit Vertrag (80/20) | |---|---|---| | Kaufpreis | 500.000 € | 500.000 € | | Gebäudeanteil | 300.000 € | 400.000 € | | Jährliche AfA (2 %) | 6.000 € | 8.000 € | | Mehrersparnis p. a. | — | 2.000 € | | Über 30 Jahre | — | 60.000 € mehr abschreibbar |
Grenzen der Gestaltung
Das Finanzamt prüft, ob das vereinbarte Verhältnis marktüblich und glaubwürdig ist. Ein Gebäudeanteil von 95 % in einer teuren Innenstadtlage wird wahrscheinlich nicht akzeptiert.
Faustregel: In Großstädten mit hohen Bodenpreisen liegen realistische Gebäudeanteile bei 50–70 %, in ländlichen Regionen bei 70–90 %.
Für maximale Sicherheit: Ein Wertgutachten eines Sachverständigen belegt die Aufteilung gegenüber dem Finanzamt hieb- und stichfest.
Im Kaufvertrag richtig formulieren
Beispielklausel: „Der Kaufpreis von 500.000 Euro entfällt zu 80 % (= 400.000 Euro) auf das Gebäude und zu 20 % (= 100.000 Euro) auf das Grundstück."
Diese Klausel sollte der Notar in den Kaufvertrag aufnehmen. Nachträgliche Vereinbarungen sind möglich, aber schwerer durchzusetzen.
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