Kaufnebenkosten: Was Vermieter von der Steuer absetzen können
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die AfA-Basis — aber nicht sofort. Alles zur steuerlichen Behandlung.
Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten
Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und Maklergebühren sind steuerlich Anschaffungsnebenkosten. Das bedeutet:
- Sie sind nicht sofort abzugsfähig als Werbungskosten
- Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die AfA (soweit sie auf das Gebäude entfallen)
- Der Grundstücksanteil der Kaufnebenkosten ist nicht abschreibbar
Aufteilung der Kaufnebenkosten
Genau wie der Kaufpreis selbst müssen Kaufnebenkosten auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden — in demselben Verhältnis wie der Kaufpreis.
Beispiel: Kaufpreis 400.000 € (80 % Gebäude / 20 % Grundstück), Kaufnebenkosten 40.000 €:
- Gebäudeanteil Nebenkosten: 32.000 € → Teil der AfA-Basis
- Grundstücksanteil Nebenkosten: 8.000 € → nicht abschreibbar
Die Gesamt-AfA-Basis beträgt dann 320.000 € + 32.000 € = 352.000 €.
Übersicht: Welche Kosten wo hingehören
| Kostenart | Steuerliche Behandlung | |---|---| | Grunderwerbsteuer | Anschaffungsnebenkosten (anteilig AfA-fähig) | | Notarkosten (Kaufvertrag) | Anschaffungsnebenkosten (anteilig AfA-fähig) | | Grundbucheintragung | Anschaffungsnebenkosten (anteilig AfA-fähig) | | Maklergebühren (Kauf) | Anschaffungsnebenkosten (anteilig AfA-fähig) | | Gutachterkosten (vor Kauf) | Anschaffungsnebenkosten (anteilig AfA-fähig) | | Renovierung vor Einzug des Mieters | Herstellungskosten oder §82b-Aufwand | | Darlehensbeschaffungskosten | Sofortabzug als Werbungskosten |
Ausnahme: Werbungskosten für die Finanzierung
Kosten, die direkt mit der Finanzierung zusammenhängen und nicht mit dem Erwerb der Immobilie, sind sofort abzugsfähige Werbungskosten:
- Bankgebühren für den Kredit
- Bereitstellungszinsen
- Bürgschaftsgebühren
- Disagio (Bearbeitungsgebühr)
Praxistipp: Belege sofort kategorisieren
Kaufnebenkosten fallen oft gleichzeitig an — Notar, Makler und Grunderwerbsteuerbescheid kommen innerhalb weniger Wochen. Kategorisiere jeden Beleg sofort als Anschaffungsnebenkosten und halte das Gebäude-/Grundstücks-Verhältnis aus dem Kaufvertrag bereit.
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