§82b Erhaltungsaufwand: Verteilung auf 2 bis 5 Jahre
Wann die freiwillige Verteilung von Instandhaltungskosten sinnvoll ist und wie sie steuerlich korrekt erfasst wird.
Was ist der §82b EStDV?
§ 82b der Einkommensteuerdurchführungsverordnung erlaubt es Vermietern, größere Erhaltungsaufwendungen — also Instandhaltungs- und Reparaturkosten — statt im Jahr der Zahlung auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen.
Das ist ein reines Wahlrecht: Du musst nicht verteilen, kannst es aber.
Wann lohnt sich die Verteilung?
Die Verteilung lohnt sich, wenn:
- Du im Jahr der Ausgabe ohnehin einen hohen Verlust hast, der nicht voll verrechnet werden kann
- Dein Einkommen in den Folgejahren voraussichtlich höher ist (und die Steuerersparnis damit größer)
- Du den Verlust lieber auf stabile jährliche Beträge glätten möchtest
Die Sofortabschreibung lohnt sich dagegen, wenn:
- Dein Steuersatz im Ausgabejahr hoch ist
- Du andere positive Einkünfte hast, die du mit dem Verlust verrechnen kannst
Voraussetzungen
- Die Immobilie muss vermietet sein (nicht selbstgenutzt)
- Es muss sich um Erhaltungsaufwand handeln (keine Herstellungskosten, keine anschaffungsnahen Kosten)
- Die Verteilung ist nur für Ausgaben über 4.000 € (nach einer gängigen Praxisgrenze) sinnvoll, da kleinere Beträge meist direkt abgesetzt werden
Rechenbeispiel
Dachrinne und Fassadenrenovierung: 15.000 € im Jahr 2024.
Variante A: Sofortabzug 2024: −15.000 € (voller Abzug)
Variante B: §82b-Verteilung auf 5 Jahre
- 2024: −3.000 €
- 2025: −3.000 €
- 2026: −3.000 €
- 2027: −3.000 €
- 2028: −3.000 €
Bei gleichbleibendem Grenzsteuersatz ist das Gesamtergebnis identisch. Bei steigendem Einkommen ist Variante B günstiger.
Was passiert beim Verkauf der Immobilie?
Wenn du die Immobilie verkaufst, bevor die Verteilung abgelaufen ist, sind die noch nicht abgezogenen Restbeträge im Verkaufsjahr vollständig als Werbungskosten abzugsfähig.
Abgrenzung zu anderen Kosten
| Art der Ausgabe | Steuerliche Behandlung | |---|---| | Kleiner Erhaltungsaufwand | Sofortabzug (§ 11 EStG) | | Großer Erhaltungsaufwand | Sofortabzug oder §82b-Verteilung | | Herstellungskosten (Verbesserung) | Aktivierung + AfA | | Anschaffungsnahe Kosten (>15% in 3 J.) | Aktivierung + AfA |
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